Juicio verbal de desahucio por falta de pago

1. Introducción al juicio verbal de desahucio

El juicio verbal de desahucio por falta de pago es el procedimiento destinado a recuperar la posesión de un inmueble arrendado cuando el inquilino incumple su obligación principal de pago de la renta o cantidades asimiladas. Este procedimiento está regulado principalmente en los artículos 249.1.6º y 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y ha sido actualizado conforme a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

El procedimiento combina la agilidad del juicio verbal con herramientas específicas para proteger tanto los derechos del arrendador como los del arrendatario, especialmente en situaciones de vulnerabilidad económica.

2. Competencia

2.1. Competencia objetiva

El juicio verbal de desahucio es competencia de los juzgados de primera instancia.

2.2. Competencia territorial

Se tramita ante el juzgado del lugar donde se encuentre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme a las reglas de competencia territorial del artículo 52.1.7º LEC.

3. Requisitos previos al procedimiento

3.1. Requerimiento de pago

Antes de iniciar el procedimiento, el arrendador debe requerir formalmente al arrendatario el pago de las cantidades adeudadas. Este requerimiento puede realizarse:

• Notarialmente.

• Mediante burofax con acuse de recibo.

• Cualquier otro medio fehaciente.

Si el arrendatario satisface las cantidades reclamadas antes de la interposición de la demanda, el procedimiento no procede.

3.2. Certificación de inscripción en el Registro de la Propiedad

El arrendador debe acreditar que el inmueble arrendado está inscrito en el Registro de la Propiedad, un requisito introducido para reforzar la seguridad jurídica de los contratos.

4. Interposición de la demanda

4.1. Contenido de la demanda

La demanda debe incluir:

1. Identificación de las partes.

2. Descripción del contrato de arrendamiento: Fecha de inicio, duración, renta y cantidades asimiladas.

3. Hechos que fundamentan la reclamación: Detalle de los impagos y requerimientos previos.

4. Petición principal: Resolución del contrato, desahucio del inmueble y, en su caso, reclamación de las rentas adeudadas.

5. Documentación: Contrato de arrendamiento, requerimiento de pago, certificado del Registro de la Propiedad y recibos impagados.

4.2. Admisión de la demanda

El juez examina la demanda para verificar que cumple con los requisitos formales. Si es admisible:

1. Se da traslado al arrendatario.

2. Se fija una fecha para la vista, salvo que el demandado no conteste.

5. Notificación al arrendatario

5.1. Notificación personal

El arrendatario debe ser notificado personalmente de la demanda. Si no se le encuentra, se practicará mediante edictos, previo intento de notificación en el domicilio del contrato.

5.2. Contenido de la notificación

La notificación debe informar al arrendatario de:

1. La posibilidad de evitar el desahucio mediante el pago de la deuda más costas (enervación), salvo que ya haya enervado previamente.

2. Su derecho a comparecer y contestar la demanda en un plazo de 10 días hábiles.

6. Contestación a la demanda

6.1. Plazo de contestación

El arrendatario dispone de 10 días hábiles para contestar a la demanda, pudiendo:

• Negar los hechos.

• Acreditar el pago o consignación de las cantidades adeudadas.

• Invocar la existencia de situaciones de vulnerabilidad económica.

6.2. Situaciones de vulnerabilidad

Conforme a la Ley 12/2023, si el arrendatario alega vulnerabilidad económica:

1. El juez debe comunicarlo a los servicios sociales.

2. El procedimiento puede suspenderse por un plazo máximo de 2 meses para buscar una solución habitacional.

7. Celebración de la vista

7.1. Casos en que no se celebra vista

Si el arrendatario no contesta la demanda, el juez dicta resolución directamente, ordenando el desahucio.

7.2. Desarrollo de la vista

Si se celebra la vista:

1. El demandante presenta sus pruebas (documentales, testigos o peritos).

2. El demandado puede oponer sus argumentos y pruebas.

3. El juez resuelve en el acto o dentro de los 5 días siguientes.

8. Ejecución del desahucio

8.1. Lanzamiento

Si la sentencia ordena el desahucio, el juez fija una fecha para el lanzamiento, con un plazo mínimo de 30 días desde la notificación de la resolución.

8.2. Suspensión del lanzamiento

El lanzamiento puede suspenderse si:

1. Los servicios sociales comunican la existencia de vulnerabilidad y proponen una solución habitacional.

2. El arrendatario paga la deuda y las costas antes del lanzamiento.

9. Novedades introducidas por la Ley 12/2023

1. Protección reforzada frente al desahucio:
   En casos de vulnerabilidad económica acreditada, se exige la intervención de los servicios sociales antes de ordenar el lanzamiento.

2. Suspensión obligatoria:
   Se suspende el procedimiento hasta por 2 meses si el arrendatario acredita su situación de vulnerabilidad.

3. Facilidades para evitar el desahucio:
   Se fomenta la negociación entre las partes y la mediación como alternativa.

4. Limitaciones a la enervación del desahucio:
   La enervación solo es posible si no se ha utilizado anteriormente o si el arrendador no ha rechazado justificadamente el pago.

10. Ventajas y desafíos del procedimiento

10.1. Ventajas

1. Rapidez: El procedimiento está diseñado para resolver conflictos de manera ágil.

2. Equilibrio: Se protegen tanto los derechos del arrendador como los del arrendatario vulnerable.

3. Ejecución inmediata: Las resoluciones permiten recuperar la posesión en plazos razonables.

10.2. Desafíos

1. Complejidad adicional por vulnerabilidad: Las suspensiones y requisitos adicionales pueden prolongar el procedimiento.

2. Costes para ambas partes: La intervención de servicios sociales y la necesidad de peritajes incrementan los gastos.

3. Dificultad en notificaciones: La localización del arrendatario puede retrasar el inicio del procedimiento.

11. Conclusión

El juicio verbal de desahucio por falta de pago es un instrumento procesal fundamental para proteger los derechos del arrendador, adaptado ahora a las exigencias de protección social y habitacional establecidas en la Ley 12/2023. Si bien introduce medidas que equilibran los intereses de ambas partes, su eficacia dependerá de la correcta implementación de las normas y la colaboración de los servicios sociales